住まいの売却時期を決める4つのポイント

住まいを売って儲けたい！という想いで売却される方は少ないものです。

が、実際売却するとなると、少しでも高く売却して、手元に資金を残したい。という想いは自然なものです。

ミライカでの営業活動の中でも、実例として、不動産の売却では「いつ売るか」によって価格が大きく変化します。

もともと大きなお金が動く不動産売却では、時期の良し悪しが数十万円から数百万円の差につながることも珍しくありません。住まいを売却した後の生活を考えると、決して無視できない金額ですよね。では、住まいの最適な売却時期を、どう見分ければよいのでしょうか。

「市況（相場）」と「季節」について

住まいは、時期によって需要が変化します。では、住まいの売却は具体的にどのようなものに影響を受けるのでしょうか。まず「市況（相場）」、「季節」の二つについて見ていきます。

【ポイント①：「市況（相場）」】

不動産市場では、さまざまな要因から相場が形成され、それは常に変動しています。具体的な例としては、2009年のリーマンショックや2011年の東日本大震災で大幅な相場下落が続き、その後2012年以降は上昇傾向に転じました。

こういった価格上昇の背景には、政府が打ち出した経済政策「アベノミクス」や、東京オリンピックの経済効果への期待が影響していると考えられます。また、人口増が見込まれる地域の価格は上昇傾向、人口減が進む地域では下降傾向にあることも見逃せません。

このように、経済政策や大規模なイベント、人口の増減などさまざまな事柄が不動産価格を動かしています。従って、大きな流れを見誤らないように売却時期を計ることが大切です。ただし、市況の見極めはプロの投資家や不動産会社でも難しいもの。そこでまずは「購入時点よりも相場が上がっていれば売りどき」と考えるのも一つの方法です。

最近では、ウクライナの戦況等の世界情勢による建材価格、建築価格の急騰により中古住宅の価格上昇なども見られます。

売却される方には、うれしい市況であり、かつ、買主様にも新築に比べコスト面で優れた、良質の住宅が購入できる現況と感じています。

【ポイント②：「季節」】

住まいは「生活の場」ですから、世の中の活動の流れから影響を受けるわけです。賃貸物件を思い浮かべてみてください。1〜3月の住み替えシーズンには、条件の良い部屋が見つかりにくいですよね。反対に、この時期に入居者が決まらなかった部屋は4月を過ぎても空室になりがちです。

これは、売却についても同じことが言えます。いくら条件が良い物件でも、時期を逃すと買い手が見つからなかったり、希望価格で売れなかったりします。できるだけ希望通りに住まいを売却したければ、需要期の少し前から活動しはじめることが大切です。

＊売却準備開始は4月・9月がおすすめです

　4月は雪が解け、状態の確認　5月、6月の気候良い時期に買主様にアピールできます。

　９月は、年内や雪が降る前の購入を考える方が増え始める時期です。

「税制」と「築年数」について

市場・季節・税制・築年数で考える売却時期のイメージ画像

さらに、住まいの売却時期にかかわるポイントにはもう二つあります。「税制」と「築年数」です。この二つについて具体的に見ていきましょう。

【ポイント③：「税制」】

不動産を売却した際の譲渡所得には、譲渡所得税が課されます。この譲渡所得税は、「所有期間5年」を境に区別されることをご存じでしょうか。所有期間5年未満での売却を「短期譲渡所得」、5年超では「長期譲渡所得」と呼び、以下のように税率が変わるのです。

・短期譲渡所得（所有期間5年以下）……39.63％（内訳：所得税30.63％、住民税9％）

・長期譲渡所得（所有期間5年超）……20.315％（内訳：所得税15.315％、住民税5％）

また、居住用の場合に限り、以下のような軽減税率が適用されます。

・保有期間10年超（譲渡所得6,000万円以下の部分）……14.21％（内訳：所得税10.21％、住民税4％）

・保有期間10年超（譲渡所得6,000万円超の部分）……20.315％（内訳：所得税15.315％、住民税5％）

購入してから5回目もしくは10回目の元日を迎えたタイミングで、税金が安くなることを覚えておきましょう。住まいの売却では、こういった税率変更の節目も意識すると良いでしょう。

ただし、税金を安くするために「1年待って売却」で、市況の変化、築年数の経過に注意が必要です。

買主様の心理からも、築年数は少ないほうが人気が出やすいのが実際のところですね。

年数によって、税金が変わるんだぁという認識はお持ちいただければと思います。

【ポイント④：「築年数」】

基本的には、築年数が短いほど売却価格で高値が付き、長くなるごとに安くなる傾向があります。しかし、価格下落は一定ではないのです。ここで意識したいのが「築15年」と「築20年」という数字。中古マンションの販売価格は、おおむね築15年までの下落幅が大きく、その後はゆるやかに安くなります。同じように一戸建ては築20年までは大きく価格が下落し、それ以降はほぼ横ばいです。どちらも価格の下げ止まりが起こる築年数がそのあたりとなっています。

マンションは、経年劣化への対応と資産価値の維持という目的で、建物全体の「大規模修繕」を必ず行います。これの第一回目の実施めどが、大体築15年目なのです。新築時点でピークだった価値が、人が住み、経年劣化で下がり続けますが、一旦15年目の大規模修繕で持ち直して以降、下げ幅がゆるやかになるということが推察できます。

一方、一戸建ては木造建築がほとんどで、日本では「築20年で一戸建ての建物は無価値」という考えが広く浸透していました。しかし、今や「良質な住宅ストックの形成」に向け、国がさまざまな方策で取り組んでいる中、築20年で査定価格0（ゼロ）という認識はなくなりつつあります。とはいえ、木造住宅の法定耐用年数は22年ということを鑑みると、新築からの価値の下落はおおむね20年で止まるという一定の線引きは、妥当かと思われます。

売主様としては、価格が落ちきってしまう前、つまり築15年や築20年以前のできるだけ早い段階で売却を意識すべきでしょう。あとは、どれだけ劣化しにくい構造や素材で建てられているか、適正な修繕が施されているか、需要が高いエリアにあるか、売却時にリフォームやリノベーションを施工できるかといった物件ごとの状況で大分違ってくるということも認識する必要があるでしょう。

ミライカでは、売却の際に

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